【大紀元2013年07月24日訊】(大紀元記者嚴海綜合報導)貸款率利試算表公式首次購房者一直是美國住房市場的關鍵支柱，貸款率利試算表公式但在房市漸漸復甦時，節節升高的房價，貸款率利試算表公式也令首次購房者越來越買不起房子。 過去一年來首次購房者購房價占房市總銷售額30%左右。大在過去30年裏，這族群所購房產平均占銷售額的40%。而在2009年，經濟衰退時政府的稅負抵免優惠推動了首次購屋市場。首次購房者購房金額占總銷售額的50%以上。 瑞穗證券美國公司（Mizuho Securities USA Inc.）首席經濟學家Steven Ricchiuto表示：首次購房者對住房市場提升至一個新高度來說很重要。如果沒有這一族群，復甦將只能侷限在小範圍的經濟環境中。 住房金融局：5月房價年漲7.3% 美國聯邦住房金融局(FHFA)周二(23日)公布數據，美國5月房價較去年同期則上升7.3%。該指數回到了2005年1月水平，較2007年4月的高點，低11.2%。 每個地區房價都顯示較去年上漲，從亞特蘭大中部的3.3%，到西部太平洋地區的上升15.8%。 FHFA數據係衡量以抵押貸款購屋、或由房地美與房利美擔保房屋的房價指數。為衡量中產階級購屋價格漲幅的較佳工具。高於625,500美元的大額貸款並不包含在內。 全美房產經紀人協會(NAR)週一(22日)發佈成屋銷售報告顯示，6月份全美成屋中位價格為214,200美元，較去年增長13.5%。 首次購房者是房市的基礎 長期看來，首次購房市場的低迷可能會拖累房市反彈，甚至更廣泛的經濟復甦。首次購房者是房市的基礎，也是地方經濟發展的主要貢獻者。他們多是是年齡30歲左右的夫婦，經常是購買成屋、振興社區，並花錢購買傢俱和進行裝修等。 一旦房產有一些淨值，他們經常就會搬到更昂貴的住宅房。 就目前而言，過去幾年住房市場的快速反彈，加重了許多首次購房者的融資困難。 貸款申請資格趨嚴 首次購房者比起其他購房者，更有可能是失業或半失業人士，或其配偶失業，或者還負擔學生貸款、不佳信貸記錄和較弱信用評分等。 NAR資訊顯示，1月至6月間，首次購房者的信用評分中位數為720，低於非首次購房者的750。 與此同時，無首付式抵押貸款（no-money-down mortgage）和其他經濟危機前很受歡迎的抵押貸款產品，大多已經消失了。 同時，貸款機構已變得更加謹慎。它們詳細檢查貸款評估、借款人收入及首付資金來源等，以防範按揭違約時的潛在法律責任。 在首次購房者購買房價較低的房產時，還需要和支付現金的買家競爭。 最近上升的抵押貸款利率也是一個障礙。每月增加的付款額，可能會令首次購房者的預算吃不消。 房貸利率與保險費上揚 抵押貸款銀行家協會(MBA)數據顯示，雖然7月中旬30年期固定抵押貸款利率為4.68%，仍處歷史較低水平。但自5月初以來，貸款利率已漲整整一個百分點。 與此同時，為首付僅占房價3.5%的貸款提供保險服務的聯邦住房管理局（Federal Housing Administration），過去兩年中顯著上漲其保險費。大大增加了未以現金作首付的購房成本。 由於市場上首次置業者便少，越來越多的房產商開始針對換房的置業者。通常這些人可以負擔價格更昂貴的房屋。 專家：應掌握低利率低房價的機會 積累財富 德州屋建築巨頭D.R.霍頓公司（D.R. Horton Inc.）目前建設更多較高端住房。該公司表示：「大約兩年前，我們開始體驗到市場增加.對更大房屋的.需求....我們意識到換房買家們已經重返市場。」 在第二季度，該公司平均房屋賣價約為242,500美元，比去年同期增長約10%。 哈佛大學聯合住房研究中心（Joint Center for Housing Studies）主管Eric Belsky表示，目前低利率和房價低廉的環境下，首次購房者應進入市場。他建議，可以申請固定利率房貸，鎖住住房成本的很大一部分。否則，就將正失去積累財富的機會。
